Ertelenen Hükümlerin Yürürlüğe Girişi ve AVM Kira Sözleşmelerine Olası Etkileri

Haberin tarihi: 2.07.2020 13:07:31

ERTELENEN HÜKÜMLERİN YÜRÜRLÜĞE GİRİŞİ ve AVM KİRA SÖZLEŞMELERİNE OLASI ETKİLERİ

NE OLMUŞTU ve ŞİMDİ NE OLACAK?
Bilindiği üzere, 6353 sayılı Kanunla, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun kira sözleş¬mesine ilişkin 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddelerinin yürürlüğü kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından sekiz yıl süreyle ertelenmişti. Fakat 7161 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeler nedeniyle ertelenmiş bir hüküm olmasına rağmen TBK m. 344 daha önceden uygulama alanı bulmaya başlamıştı. 

Erteme süresi dün itibariyle doldu ve bu hükümler bugün itibariyle yürürlüğe girdi. Doğrusu, tekrar erteleneceğine dair bir beklenti de vardı. Hatta yürürlüğe girmesi, inanılmaz geliyor insana. 

Ertelenen hükümlerin yürürlüğe girmesiyle birlikte AVM sektörünün gündemine girecek olan konu ve düzenlemeler hakkında bilgi edinmek tüm ilgililer için faydalı olacaktır. Şüphesiz bazı konularda farklı hukuki argümanlar ileri sürülecek ve bazı tartışmalar da yaşanacaktır. Bu nedenle konuyu ana hatlarıyla izah etme ihtiyacı duyduk. 

KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİNDE YAZILI RIZA ŞARTI
Eskiden kira ilişkinin devrinde yazılı rıza şartı bulunmamakta idi. Artık işyerini başka bir kişiye devretmek isteyen kiracı kiraya verenden yazılı rıza almak zorundadır. Ancak kiraya verenin, haklı bir neden olmadan yazılı rıza vermekten kaçınamayacağı belirtilmiştir. 

ERKEN TAHLİYE(FESİH) YAPTIRIMI
Erken tahliye(fesih), yasal olarak bir yaptırıma bağlanmıştır. Normalde erken tahliye eden kiracının, kira sözleşmesinin süresi dolana kadar kira bedelini ödemesi gerekir. Yeni düzenleme ile bu süre sınırlandırılmıştır. Artık erken tahliye den kiracının kira bedeli ödeme yükümlülüğü kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Buna kısaca “makul süre tazminatı” diyebiliriz. 

Bu hüküm özellikle içerisinde bulunduğumuz pandemi sürecinde büyük önem arz etmektedir. Çünkü AVM kiracılarından bir çoğu erken tahliye düşünmektedir. O halde makul süre tazminatını ödeyen kiracı, işyerini tahliye etmekte serbest hale gelecektir. Daha önceden alınmış olan teminatlar ise sadece makul süre tazminatını ödemeyen kiracılar için ve kiralanana verilen zararlar için kullanılabilecektir. Şu halde teminat mektuplarının da gücünü büyük ölçüde yitirdiği söylenebilir.

Tabi, burada asıl tartışma ve ihtilaf “makul sürenin ne kadar olacağında” yaşanacaktır. Şuanki şartlarda yeniden kiracı bulma imkanı çok zor olduğu için AVM ler makul sürenin uzun olduğunu iddia edecektir. Kiracılar da tabiatıyla makul sürenin normal şartlara göre değerlendirilmesi gerektiğini ileri sürecektir. Bu nokta, tam bir hukuki argüman savaşı olacaktır. Burada bilirkişi raporları, yeni normal tanımlamasına dair görüşler, her AVM nin farklı durumu gibi birçok husus tartışma konusu olacaktır. Buradan ne sonuç çıkacağı biraz da tarafların bu hukuk mücadelesinde gösterecekleri performansa bağlıdır.

MUACCELİYET KAYDI YASAĞI VE CEZAİ ŞART YASAĞI
Yeni durumda, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Cezai şart yasağının kira bedelinin zamanında ödenmemesi halini kapsadığına dikkat etmek gerekir, bunun dışındaki cezai şartlar geçerliliğini sürdürecektir.
 
Tabi burada herkesçe merak edilen konu şudur: Mevcut sözleşmelerdeki cezai şartlar geçersiz mi? Bu konu da iki görüş bulunmaktadır. Bir görüşe göre, 1.7.2020’den itibaren, kiracı aleyhine öngörülen kira bedeli ve yan giderler dışındaki diğer ödeme yükümlülükleri ortadan kalkacak, muacceliyet kayıtları ve cezaî şartlar da kendiliğinden geçersiz olacaktır. Diğer bir görüşe göre, kiracı tarafından ödememe olgusu 1 Temmuz 2020 tarihinden önce gerçekleşmiş ve tüm kira bedelleri zaten muaccel hale gelmiş ise, bu durumda ortada tamamlanmış bir olgu mevcuttur ve muacceliyet kaydına ya da cezai şarta ilişkin ihtilafta TBK 346 artık uygulanmamalıdır, TBK bu sonucu geriye etkili olarak ortadan kaldırmamalıdır

TAHLİYE SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI
Daha önce 6570 sayılı Kanun ile hukukumuza getirilmiş olan tahliye sebeplerinin sınırlılığı müessesesi de artık ertelenen hükümlerin yürürlüğe girişle AVM kira hukukunda uygulama alanı bulacaktır. Bu da, AVM kira sözleşmelerinde artık her konunun bir fesih sebebi yapılamaması sonucunu doğuracaktır. 

SONUÇ
Kira hukuku uzmanlığımız ve AVM sektöründe 30 yılı aşan tecrübemiz ışığında sektörümüzü aydınlatmayı bir görev addederek, çalışmamızı ilgili kamuoyuna sunuyor ve dostane şu tavsiye de bulunuyoruz: Gerek kiracıların gerekse kiraya veren taraf olan AVM yönetimlerinin 01 Temmuz 2020 itibariyle yürürlüğe giren hükümleri çok iyi analiz etmeleri gerekmektedir. Kiracıların, artık kiracılık çok daha elverişli olduğu için tahliye düşüncesini tekrar gözden geçirmeleri, AVM yönetimlerinin ise kiracılara karşı izledikleri yönetim stratejilerini yeniden ele almaları gerekmektedir. Bu konuda gösterilecek en ufak gevşeklik büyük bedeller ödenmesine neden olabilir.